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(퍼온글)부동산 공시가격 현실화가 경제 활성화 촉진한다(남기업 교수)
임채호 2019-01-23 22:05:52 | 조회: 474

부동산 공시가격 현실화와 경제 활성화

 

 

문재인 정부가 부동산 공시가격을 현실화하려 하자 언제나 그랬듯이 부동산 과다보유자의 이익을 옹호해왔던 일부 언론, 다시 말해서 겉으로는 시장경제를 말하나 내용상으론 시장경제를 망치기로 작정한―이것은 지나친 표현이 아니다. 그 언론들이 옹호하는 재벌체제와 부동산 투기는 반(反)시장적이다.―언론이 ‘세금 폭탄’이 떨어질 것이라는 공포를 조장하고 나섰다.

 

세금폭탄이라는 보수세력의 거짓말 

그러나 공시가격 현실화는 폭탄이 아니다. 경제 전체를 건강하게 만드는 ‘초보적 조치’다. 우리나라 부동산보유세 실효세율이 0.16%(2016년)이고 정부의 방침대로 공시가격을 현실화해도 0.2%도 안 될 텐데, 이게 폭탄이면 실효세율이 1%가 넘는 미국은 대체 뭐라고 불러야 할까? 일부 언론은 또 공시가격 현실화가 건강보험료에도 영향을 준다는 것을 들어 보험료가 급격하게 오른다는 공포를 조장하는데 이것 역시 과장이다. 지난 1월 9일자 한국경제신문은 공시가격이 오르면 추정 시가가 40~50억 원 수준의 부동산보유자의 건강보험료가 매월 6만원, 연간 70여만 원 오른다고 보도했는데, 시가 40~50억 원 부동산을 소유자의 건강보험료가 이정도 오르는 것이 폭탄인가 묻지 않을 수 없다. 

부동산 문제의 핵심은 불로소득이고, 불로소득을 가장 잘 환수·차단할 수 있는 방법이 보유세라는 것은 널리 알려져 있다. 보유세액은 과세표준에다 세율을 곱하여 결정된다. 그러므로 보유세를 강화하려면 세율을 올리거나 과세표준을 인상하면 된다. 그런데 지금까지 과세표준의 근거가 되는 부동산 공시가격은 시가반영률이 낮았을 뿐만 아니라 부동산 유형별로 시가반영률이 차이가 나는 문제를 안고 있었다. 이런 까닭에 정부는 시가반영률이 30~50%밖에 되지 않는 단독주택과 토지의 공시가격을 65~70%에 달하는 공동주택 수준으로 끌어올리기 위해서 나선 것이다.

어떤가? 당연하지 않는가? 공동주택이든 단독주택이든 시가가 같으면 납부하는 보유세액이 같아야 하지 않는가? 같은 가격인데 단독주택이라고 해서 보유세액이 절반밖에 안 되는 것은 불공평하다. 그렇다면 역으로 공동주택의 시가반영률을 30~50%로 낮춰야 한단 말인가? 공시가격의 시가반영률을 전반적으로 상향 시켜 부동산 불로소득의 환수비율을 높이고, 그렇게 해서 부동산으로 인한 불평등과 비효율을 바로잡아야 하지 않겠는가? 

 
 

법인의 토지투기 막고 경제 활성화하려면 

다른 무엇보다 토지의 시가반영률을 올리는 것은 법인의 토지투기를 막기 위해서도 매우 중요하다. 행정안전부가 제공하는 재산세 자료를 살펴보면 지난 11년(2005~2016)동안 개인의 토지소유면적은 11억 4천만평이 줄어든 반면 법인의 토지소유면적은 무려 25억 6천만평이 늘어났다는 것을 알게 된다. 개인은 팔고 법인은 사들인 것이다. 대체 법인은 왜 이렇게 땅을 많이 사들인 걸까? 지난 20년 동안(1996~2016) 국민총소득에서 기업(법인)소득이 차지하는 비중이 무려 8.4%p(15.7%→24.1%)나 증가했는데, 법인은 늘어난 소득을 토지투기 하는 데 쏟아 분 건 아닐까? 그게 아니라면 생산에 필요한 토지를 사들인 것인가?  

이럴 때 필요한 것이 OECD 국가들과 비교하는 것이다. 법인이 자본재에 투자하는 ‘총고정자본형성에 투입되는 비용 대비 비생산비금융자산(90% 이상이 토지로 알려져 있음)의 순구입(구입-판매) 비율’을 OECD 국가들과 비교해보니, 한국의 경우 2005~2016년 동안 이 비율의 평균이 15.92%인데 반해 OECD는 1.49%, 즉 한국이 OECD 국가의 무려 10배나 되었다. 이것은 생산적 곳에 1억원 투자할 때, 한국은 토지구입에 1,592만원을 지출한 반면 OECD 국가들은 149만원을 지출했다는 뜻이다. 어떤가? 한국의 법인이 토지투기에 엄청난 돈을 쏟아 붓는 것으로 해석하는 것이 자연스럽지 않은가?  

법인의 토지투기는 생산적 활동이 아니다. 비생산적 경제활동, 근사한 말로 지대추구행위라고 부른다. 토지투기를 통해서 얻은 엄청난 이익은 다른 법인 혹은 개인의 손해와 정확히 일치한다. 그러므로 법인이 토지투기를 아무리 열심히 해도 GDP는 1도 증가하지 않으며 고용도 창출하지 못한다. 오히려 문재인 정부가 강조하기 시작한 ‘경제 활성화’에 방해가 된다.

그래서 토지의 공시지가 현실화가 필요한 것이다. 만약 토지의 과세표준이 되는 공시지가를 지금의 30~40%에서 70% 이상으로 끌어올리면 어떻게 될까? 법인의 보유세 부담은 크게 늘어날 것이고, 이것은 토지의 기대수익률을 낮추게 될 것이며, 결과적으로 법인의 토지과다보유 경향은 줄어들 것이다. 다른 말로 하면 토지투기가 지금 보다 줄어들 것이다. 토지로 몰렸던 자금들이 생산적인 곳으로 흘러갈 것이고, 투기용으로 시장에서 퇴장 되었던 토지가 시장에 재등장하게 되어 생산에 이용될 가능성이 높아질 것이다. 한마디로 말해서 경제가 활성화된다는 것이다. 그리고 이런 조치는 토지를 과다하게 보유하고 있는 재벌 및 대기업에게 불리하고 토지를 임대해서 쓰거나 과소하게 보유하고 있는 법인에게 유리하게 작용한다는 것도 덧붙여 둔다.

부동산 개혁이 성공할 수 있는 토대 

이렇게 부동산 공시가격을 현실화하는 것은, 보유세 강화의 효과를 발휘하여 불평등의 가장 중요한 원인인 부동산 투기를 억제하는 기능을 한다. 당연히 시장도 건강해진다. 그런데 이것을 일부 언론은 세금 폭탄이고, 그 폭탄이 터지면 많은 사람들이 피해를 본다고 협박하고 있으니 거짓말도 이런 거짓말이 없다. 

사실 부동산 공시지가 현실화는 문재인 정부 집권 1년차에 단행되어야 했었다. 늦었다는 것이다. 뼈아프게도 대한민국 대다수 국민들을 고통스럽게 하는 부동산을 개혁하는 데에 문재인 정부는 소극적이다. 이제라도 공시가격 현실화를 추진하려고 하니 그나마 다행이다.

부동산 공시가격 현실화가 갈 길은 명확하다. 올해는 단독주택과 토지를 공동주택처럼 시가반영률을 70%로 현실화해야 하고, 내년에는 모든 부동산의 시가반영률을 적어도 85% 이상으로 끌어올려야 한다. 그래야 부동산 개혁이 성공할 수 있는 토대를 부족하게나마 마련할 수 있을 것이다.

 

남기업 토지+자유연구소 소장

2019-01-23 22:05:52
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